パティオス1～6番街で来年2月に予定されている土地転貸借契約更新時の更新料の情報が少しずつ明らかになってきました。
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＜はじめに＞ 幕張ベイタウン協議会は土地転貸借契約の当事者ではありませんが、この問題に対するベイタウン住民の不安の声を受け、この問題がベイタウンの各分譲街区に共通する課題でもあることから、当事者である各街区の区分所有者や区分所有者で構成される各街区管理組合の主体的取組を支援する立場で、情報の収集・共有や連絡会の設置・運営などを行っているものです。 |
〇土地転貸借の仕組み
幕張ベイタウンの分譲マンションのうち、ほとんどのマンションでは、建物部分は各住戸の所有者によって区分所有されていますが、その敷地については、各所有者がそれぞれのマンションの住宅事業者と賃貸借契約を結び、毎月の賃料（地代）を払って土地を借りている状況にあります。（一部のマンションだけは、敷地も分譲されています。）
そして、この土地は幕張ベイタウンの住宅地事業を行った千葉県が所有し続けていて、各マンションの住宅事業者は３０年の期間で県から貸付を受け、更に各住宅事業者から各区分所有者に転貸借する仕組みになっています。
（初期分譲街区の分譲時資料を元に加筆作成）
〇土地転貸借契約の更新
また、この契約では、当初３０年が過ぎた後は、特段の異議申し出がない限り、更に30年間、契約を更新することとなっていますが、その際には、各住戸の区分所有者は住宅事業者に一定の方法により算定された更新料（※１）を支払うこととなっています。
〇更新料及び更新後の地代についての情報
特に、幕張ベイタウンで最初に分譲されたパティオス1番街～6番街では、来年の土地転貸借の契約更新時期まであと１年をきっており、それぞれの街区の管理組合から各住宅事業者や県に情報提供を求めてきた結果、契約更新の際の更新料やその後の地代負担についての現時点での情報が最近になって各住宅事業者から各街区の管理組合に伝えられてきています。（2024年４月時点）
２月定例県議会における鷲見県議会議員の一般質問への県側の答弁によれば、新たな貸付期間30年に対し貸付料15か月相当額（借地権価額の約２．６％になる）を更新料とすること、また、更新後の貸付料（地代）については、現在の土地の評価額が貸付当初と比べて大幅に変動していることを踏まえ、改めて不動産鑑定を実施し算定し直すことで、県と住宅事業者では合意しているとのことです。
しかしながら未だ不明瞭な点も多いことから、各街区管理組合ではその根拠、考え方、手続き等について、各住宅事業者へ更に問い合わせ詳細な説明を求めているところです。
協議会としてもこうした状況を注視し、新たな情報が明確になれば本HPで共有したいと考えています。
〇各街区の契約更新
パティオス1番街～6番街での契約更新時期（2025年2月）に続いて、2026年にはパティオス８、10、11、12番街が更新時期になり、またその後も更新時期を迎えるマンションが続きます。来年のパティオス1番街～6番街での事例が前例となり、そこでの考え方がその後に続くマンションでの更新時にも引き継がれていくことが予想されます。
土地転貸借契約は各区分所有者と各住宅事業者との間の契約です。分譲街区の区分所有者の皆さんにおかれては、是非この問題に関心を持っていただき、３０年目の契約更新時期に納得のできる契約更新ができるようにしていただきたいと思います。
当協議会としても今後ともこの問題についての情報収集・共有に努めていく予定ですので、時々HPをチェックしてみて下さい。
（※１）土地転貸借契約約款では、各街区とも、更新料の額については、期間満了年度の転賃借権価格の5％以内で、千葉県と各住宅事業者との間で協議の上決定することや、転賃借権価格は期間満了年度に千葉県が委託する不動産鑑定によるものとすることなどが共通して規定されているようです。分譲マンションを取得された際の書類には「不動産売買契約書」の他「重要事項説明書」の中に「土地転貸借契約約款」が必ず含まれているはずですので、この機会にあらためて確認されてみることをお勧めします。
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＜参考＞ 幕張ベイタウン協議会では、この問題に関してこれまで以下のような活動を行ってきました。今後も地域全体としての効果的な取り組みを目指して、引き続き情報収集・共有、注意喚起等に努めていく予定です。
・2022年１月に、各分譲街区の管理組合に注意喚起、情報共有を促すアンケートを実施。 ・2022年７月に、アンケート結果報告会を開催。 ・2022年９月に、各分譲街区マンション管理組合の情報交換の場として、土地転貸借契約更新に係る連絡会の開催を支援（その後2024年4月までに５回開催）。 ・2023年３月に、連絡会参加の各街区管理組合理事長連名により千葉県企業局長あてに早期の情報開示、説明を求める「お願い文」の提出を支援。 ・2023年７月に、問い合わせのあった県議会議員に議会での質問の参考となるよう状況を説明。 ・2024年２月に、県議会で質問予定の議員に各街区管理組合から地域の声を伝える面談の場を設定。 ・2024年２月の県議会での県の答弁概要をHPに掲載。 |