幕張ベイタウン協議会は、幕張ベイタウン内分譲マンションの土地転貸借契約の更新に向け、各街区管理組合の情報交換の場として設けられた「土地転貸借契約更新に係る連絡会」において、契約更新時の更新料及びその後の地代負担に係る情報の共有や今後の対応方針についての意見交換等の支援を行っています。
＜最近の状況（11月27日時点）＞
幕張ベイタウンで最初に分譲された街区（パティオス1番街～6番街、来年2月が土地転貸借契約更新時期）では、本年夏頃から各街区の住宅事業者から各区分所有者に対して土地転貸借契約の更新料や更新後の新たな地代（案）について提示がなされ、現在各街区で区分所有者による投票や管理組合による総会決議などの方法により合意を得るための手続きが進められているところです。
（なお、前回もお伝えしたように、合意後の新たな地代は現行よりも1～2割程度低くなる見込みで、更新料は新たな地代の約15カ月分となります。）
土地転貸借契約は各区分所有者と各住宅事業者との間の契約です。現在関連の手続きが進められている1番街～6番街に引き続き、2026年には第2期の分譲街区が契約更新時期を迎える予定です。各分譲街区の区分所有者の皆さんがこの問題に関心を持っていただき、30年目の契約更新時期に納得のできる契約更新ができるよう、当協議会としても今後もこの問題についての情報収集・共有に努めていく予定ですので、時々HPをチェックしてみて下さい。
＜参考図 土地転貸借契約の関係＞
＜参考＞
〇土地転貸借の仕組み
幕張ベイタウンの分譲マンションのうち、ほとんどのマンションでは、建物部分は各住戸の所有者によって区分所有されていますが、その敷地については、各所有者がそれぞれのマンションの住宅事業者と賃貸借契約を結び、毎月の賃料（地代）を払って土地を借りている状況にあります。（一部のマンションだけは、敷地も分譲されています。）
そして、この土地は幕張ベイタウンの住宅地事業を行った千葉県が所有し続けていて、各マンションの住宅事業者は３０年の期間で県から貸付を受け、更に各住宅事業者から各区分所有者に転貸借する仕組みになっています。
土地転貸借契約約款では、当初３０年が過ぎた後は、特段の異議申し出がない限り、更に30年間、契約を更新すること、その際には、各住戸の区分所有者は住宅事業者に一定の方法により算定された更新料を支払うこととなっている。
更新料の額については、期間満了年度の転賃借権価格の5％以内で、千葉県と各住宅事業者との間で協議の上決定することや、転賃借権価格は期間満了年度に千葉県が委託する不動産鑑定によるものとすることなどが共通して規定されている。
〇これまでの協議会及び連絡会の主な取り組み
・2022年１月 各分譲街区の管理組合に注意喚起、情報共有を促すアンケートを実施
・2022年７月 アンケート結果報告会を開催
・2022年９月 土地転貸借契約更新に係る連絡会を開催（2024年5月までに6回開催）
・2023年３月 連絡会参加の各街区管理組合理事長連名で千葉県企業局長あてに早期情報開示を求める「お願い文」提出を支援
・2024年２月 鷲見県議会議員に各街区管理組合から地域の声を伝える面談の場を設定
・2024年３月 ２月県議会での県の関連答弁概要をHPに掲載
＜２月定例県議会における鷲見議員一般質問への県側答弁概要＞
新たな貸付期間30年に対し貸付料15か月相当額（借地権価額の約2.6％になる）を更新料とすること、更新後の貸付料（地代）については、現在の土地の評価額が貸付当初と比べて大幅に変動していることを踏まえ、改めて不動産鑑定を実施し算定し直すことで、県と住宅事業者では合意している。
更新料や貸付料等の住民説明については、契約の直接当事者である住宅事業者が行うべきものと考えており、当局から事業者に対し丁寧な説明をお願いしている。
・2024年５月 県企業局を訪ね、土地転貸借契約の更新、地代見直し等にかかる情報提供等に向けた要望書を提出